Kiracı Hakları 2026: Bilmeniz Gereken Her Şey

Kiracı hakları 2026 gündemde olmaya devam ediyor. Mayıs 2026 itibarıyla kira artış oranı netleşti, arabuluculuk zorunluluğu yerleşti ve Türk Borçlar Kanunu kiracıları korumaya devam ediyor. Bu yazıda güncel kira artış oranından tahliye sebeplerine, depozito haklarından kontratsız kiracıların durumuna kadar bilmeniz gereken her şeyi sade bir dille aktarıyoruz.

---

Mayıs 2026 Kira Artış Oranı Yüzde Kaç?

TÜİK'in Nisan 2026 enflasyon verilerine göre, Mayıs 2026 için geçerli kira artış tavanı yüzde 32,43 olarak belirlenmiştir. Bu oran, 12 aylık TÜFE ortalaması esas alınarak hesaplanmaktadır.

Hatırlatmak gerekir: Konut kiralarında uygulanan yüzde 25'lik özel sınır, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. O tarihten bu yana hem konut hem de iş yeri kiraları, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 344 uyarınca 12 aylık TÜFE ortalamasıyla sınırlandırılmaktadır.

Pratik olarak şu anlama geliyor: Ev sahibiniz, yıllık kira artışını bu oranın üzerinde belirleyemez. Daha yüksek bir artış talep ediyorsa buna itiraz hakkınız vardır.

Bunu biliyor muydunuz? Kira artışı TÜFE oranını aşıyorsa, fazla ödediğiniz tutarı geri talep etme hakkınız bulunmaktadır.

---

Temel Kiracı Hakları Nelerdir?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracıları birçok konuda güvence altına almaktadır. İşte 2026 itibarıyla geçerli olan temel haklarınız:

Evi Kullanıma Uygun Teslim Alma Hakkı Kiralanan konut veya iş yeri, oturulabilir ve kullanılabilir durumda teslim edilmek zorundadır. Bu yükümlülük sözleşme boyunca devam eder (TBK m. 301).

Haklı Sebep Olmadan Tahliye Edilmeme Hakkı Kiracı, yasada belirtilen tahliye sebepleri dışında evden çıkarılamaz. Ev sahibinin "çıkmanı istiyorum" demesi tek başına yeterli bir gerekçe değildir.

Depozitoyu Geri Alma Hakkı Kira sözleşmesi sona erdiğinde, taşınmazda olağan kullanım dışında bir hasar yoksa depozitonu geri alma hakkınız vardır. Önemli bir not: Depozito miktarı 3 aylık kira bedelini aşamaz.

Kusurların Giderilmesini Talep Hakkı Kiraladığınız yerde ortaya çıkan ayıpların (kiralık alanda bozukluk, arıza vb.) giderilmesini ev sahibinden isteyebilirsiniz (TBK m. 306/1). Ev sahibi bu sorunu makul sürede gidermezse; ayıbı kendiniz gidertip masrafı kiradan düşebilir, kira bedelinin indirilmesini talep edebilir ya da sözleşmeyi feshedebilirsiniz (TBK m. 307).

Kontratsız Kiracı Hakları Kira sözleşmesinin yazılı yapılması zorunlu değildir. Sözlü kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir. Bu nedenle elinizde yazılı sözleşme olmasa bile Türk Borçlar Kanunu'nun tüm kiracı güvencelerinden yararlanabilirsiniz.

---

Hangi Durumlarda Tahliye Edilebilirsiniz?

Kiracıyı tahliye etmek belirli koşullara bağlıdır. İşte 2026'da geçerli olan başlıca tahliye sebepleri:

İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)

Kira bedelini ödemediğiniz için bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara neden olursanız, ev sahibi o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Ev Sahibinin İhtiyacı (TBK m. 350)

Ev sahibinin kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı doğarsa tahliye talep edebilir. Ancak bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Ayrıca dava açılmadan önce arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.

Önemli güvence: Tahliye edilen konut, üç yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiralanamaz.

Yeniden İnşa veya Büyük Onarım

Taşınmazın kapsamlı bir tadilat veya yeniden yapım gerektirdiği ve teknik bilirkişi tarafından onarım süresince içeride oturulamayacağının tespit edildiği durumlarda tahliye istenebilir.

Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Eğer kiracı olarak belirli bir tarihe kadar evi boşaltacağınıza dair yazılı taahhüt verdiyseniz, ev sahibi bu tarihten itibaren bir ay içinde icra ya da dava yoluyla tahliye talebinde bulunabilir.

10 Yıllık Uzama Süresi

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi dolduktan sonra 10 yıl daha uzarsa ev sahibi, gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hakkı kullanmak için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunması zorunludur.

---

Ev Satılırsa Ne Olur?

Ev sahibinin değişmesi kiracıyı doğrudan etkileyebilir; ancak hukuk bu noktada kiracıyı korumaktadır.

Yeni malik, mevcut kira sözleşmesine aynen uymakla yükümlüdür. Yani konutu satın aldı diye sizi hemen çıkaramaz.

Ancak yeni malikin kendisi veya yakınları için konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek kaydıyla, altı ay sonra dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 351).

Bunu biliyor muydunuz? Yeni malik size yazılı ihtar çekmeden doğrudan tahliye davası açarsa buna itiraz edebilirsiniz.

---

Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Zorunluluğu

5 Nisan 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenlemeyle birlikte kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. Kira tespiti, tahliye veya kira uyuşmazlığı nedeniyle dava açmadan önce tarafların arabulucuya başvurması gerekmektedir.

Bu süreç, hem kiracı hem de ev sahibi açısından mahkeme sürecinden önce anlaşma imkânı sunmaktadır. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa dava yoluna gidilebilir.

Öte yandan, kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse ve kira bedelinin piyasanın altında kaldığı düşünülüyorsa; her iki taraf da mahkemeden yeniden kira tespiti talep edebilir. Bu davada da önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

---

Sonuç: Haklarınızı Bilin, Gerekirse Destek Alın

Mayıs 2026 itibarıyla kiracı hakları, Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde güçlü bir şekilde düzenlenmiş durumda. Kira artış tavanı yüzde 32,43, depozito sınırı 3 aylık kira, tahliye sebepleri ise kanunda tek tek belirlenmiş. Arabuluculuk zorunluluğu da hem uyuşmazlıkları hızlandırıyor hem de tarafları mahkeme öncesinde masaya oturmaya yönlendiriyor.

Ev sahibinizle yaşadığınız bir anlaşmazlıkta haklarınızı tam olarak kullanabilmek için bir avukata danışmanızı öneririz. Kira artışı, tahliye tehdidi veya depozito sorununuzda hukuki destek almak, sürecin daha sağlıklı yürümesini sağlar.