Ev Sahibi Hakları 2026: Kira Artışından Tahliyeye Bilmeniz Gereken Her Şey

Ev sahibiyseniz ve kiracınızla ilgili kira artışı, tahliye ya da aidat gibi konularda kafanız karışıyorsa doğru yerdesiniz. Ev sahibi hakları 2026 itibarıyla hem kira artış oranlarında hem de tahliye süreçlerinde önemli değişiklikler yaşandı. Bu makalede güncel yasal düzenlemeleri, rakamları ve haklarınızı sade bir dille bulacaksınız.

---

Kira Artış Sınırı 2026'da Ne Durumda?

Hatırlayacak olursak, 11 Haziran 2022'de başlayan %25 konut kira artış sınırı uygulaması 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi.

1 Temmuz 2024'ten bu yana hem konut hem de iş yeri kira artış oranları, TÜİK'in açıkladığı Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) on iki aylık ortalamasına göre belirleniyor.

Mayıs 2026 için güncel rakamlar şöyle:

• Mayıs 2026'da yenilenecek iş yeri kira sözleşmeleri için uygulanabilecek yasal en yüksek artış oranı: %32,43
• Nisan 2026 için açıklanan on iki aylık TÜFE ortalaması: %32,82
• TÜİK, enflasyon rakamlarını her ayın 3'ünde saat 10.00'da açıklar; bu tarih hafta sonuna denk gelirse takip eden ilk iş günü yayımlanır.

Bunu biliyor muydunuz? Kira sözleşmenizde TÜFE ortalamasının üzerinde bir artış oranı yazıyor olsa bile bu hüküm geçersizdir. Yasal üst sınır olan TÜFE on iki aylık ortalaması uygulanır. Ev sahibi olarak bu oranın altında bir zam yapma hakkınız her zaman vardır.

---

5 Yıl Geçtiyse Kira Tespiti Talep Edebilirsiniz

Kira sözleşmesinin üzerinden 5 yıl geçmişse ve kira bedeli piyasa koşullarının altında kalmışsa, ev sahibi olarak yeniden belirleme talep edebilirsiniz. Bu hak kiracı için de geçerlidir.

Ancak dikkat: Dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız yasal bir zorunluluktur. Arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanamazsa kira tespit davası yoluna gidebilirsiniz.

Mahkeme bu davada;

• Evin konumunu ve mevcut durumunu,
• Güncel emsal kira bedellerini

inceleyerek karar verir ve TÜFE sınırına bağlı kalmaksızın yeni kira bedelini belirleyebilir. Bu süreçte hukuki destek almanız hem sürecinizi hızlandırır hem de hak kayıplarını önler.

---

Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Durumlarda Tahliye Edebilir?

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ev sahiplerine belirli koşullarda tahliye hakkı tanıyor. İşte 2026 itibarıyla geçerli olan başlıca sebepler:

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

Kendinizin, eşinizin, çocuklarınızın veya anne-babanızın konuta ya da iş yerine ihtiyacı varsa tahliye davası açabilirsiniz. İhtiyacın gerçek ve samimi olması şarttır.

2. Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, usulüne uygun düzenlenmiş ve noter onaylı bir tahliye taahhütnamesi imzalamışsa, belirlenen tarihte evi boşaltmak zorundadır.

3. Kira Ödenmemesi — İki Haklı İhtar

Kiracı kirasını ödemiyorsa veya sürekli geciktiriyorsa, iki haklı ihtarın ardından tahliye davası açabilirsiniz.

4. Kiracının Başka Konutu Olması

Kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsanız, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilirsiniz.

5. Eve Zarar Verilmesi

Kiracı eve ciddi hasar veriyorsa veya değerini düşürecek nitelikte değişiklikler yapıyorsa, zararı yazılı olarak kiracıya bildirmeniz gerekir. Ardından dava yoluna başvurabilirsiniz.

6. Komşuların Rahatsız Edilmesi

Kiracı sürekli gürültü yapıyor ya da apartman kurallarını ihlal ediyorsa, noter aracılığıyla ihtar çekerek en az 30 gün süre vermeniz gerekir. Ancak "çekilmez durum" oluşmuşsa veya ciddi zarar söz konusuysa 30 gün beklenmeden tahliye davası açılabilir.

7. Sözleşmeye Aykırı Kullanım

Kiracı evi iş yeri, depo, imalathane olarak kullanıyorsa ya da yasadışı günlük kiralama yapıyorsa, bu sözleşme ihlali tahliye gerekçesi oluşturur.

8. 10 Yıllık Uzama Süresi

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, herhangi bir sebep göstermeksizin kiracıyı tahliye edebilirsiniz. Bu, ev sahipleri açısından en güçlü güvencelerden biridir.

9. Yeni Ev Sahibinin İhtiyacı

Taşınmazı satın aldıysanız, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya tebligat göndererek ihtiyacınızı bildirmeniz gerekir. Kiracı 6 ay içinde evi boşaltmazsa tahliye davası açabilirsiniz.

10. Yeniden İnşa veya İmar

Binanın esaslı onarım, yıkım veya yeniden inşa gerektirdiği ve bu süreçte kullanılamaz hale geleceği durumlarda tahliye talep edilebilir.

---

Apartman Aidatlarında Yeni Düzenleme: Mayıs 2026

Ev sahiplerini ve kiracıları aynı anda ilgilendiren önemli bir gelişme: 22 Mayıs 2026 tarihinde Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren düzenlemeyle fahiş aidat artışlarına fren vuruldu.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yapılan değişiklikle;

• Aidat belirleme yetkisi Kat Malikleri Kurulu'na devredildi.
• Yöneticilerin keyfi zam yapma yetkileri ortadan kaldırıldı.

Bu değişiklik özellikle sitelerde ve büyük apartmanlarda aidat krizine yol açan uygulamaları sonlandırmayı hedefliyor.

---

Kira Geliri Vergisi İstisnasında Değişiklik

Ev sahibiyseniz ve kira geliriniz üzerinden vergi ödüyorsanız, bu değişikliği mutlaka bilmelisiniz:

1 Ocak 2026'dan itibaren konut kira gelirlerinde uygulanan 47.000 TL'lik vergi istisnasından yalnızca şu kişiler yararlanabilecek:

• Kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından emeklilik, maluliyet, dul veya yetim aylığı alanlar
• Ve bu kişilerin Türkiye sınırları içindeki konutları için

Diğer ev sahipleri bu istisnadan artık faydalanamayacak. Kira geliriniz varsa 2026 yılına ait beyannamenizi bu yeni kurala göre değerlendirmenizi öneririz.

---

Sonuç: Haklarınızı Bilin, Doğru Adım Atın

2026 itibarıyla ev sahibi hakları hem kira artışı hem tahliye hem de aidat konularında daha net bir çerçeveye oturmuş durumda. TÜFE bazlı kira artış uygulaması, 10 yıllık tahliye güvencesi ve yeni aidat düzenlemesi gibi konular ev sahipleri için kritik öneme sahip.

Önemli noktalara kısaca bakalım:

• Mayıs 2026 için kira artış üst sınırı %32,43
• Sözleşmede daha yüksek oran yazılıyorsa geçersizdir
• 5 yıl geçtiyse kira tespiti talep edilebilir; dava öncesi arabuluculuk zorunludur
• 10 yıl dolduysa sebepsiz tahliye hakkı doğar
• Aidat artışlarında artık yönetici değil, kat malikleri kurulu yetkili

Bu süreçlerde hatalı adım atmak ciddi hak kayıplarına yol açabilir. Tahliye davası, kira tespit davası veya vergi beyannamesi gibi konularda bir avukattan profesyonel destek almanızı öneririz.