Ortaklığın Giderilmesi Davası: 2026'da Bilmeniz Gereken Her Şey

Bir taşınmazda birden fazla malik var ve anlaşamıyorsunuz. Satmak isteyenler var, tutmak isteyenler var. Bu kilitlenmeyi çözmenin hukuki yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Ama süreç, pek çok kişinin sandığından çok daha teknik — ve 2023'ten bu yana önemli ölçüde değişti.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Nedir?

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine konu bir malın ortak sahipliğine son verilmesini sağlayan dava türüdür. Türk Medeni Kanunu'nun 698. maddesi bu hakkı açıkça düzenlemiş: paydaşlardan her biri, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Kimsenin bunu engelleyecek özel bir gücü yoktur.

Elbirliği mülkiyetinde (örneğin miras ortaklığında) dayanak TMK m. 640 ve 701'dir. Paylı mülkiyet içinse TMK m. 688 ve devamı uygulanır.

Önemli bir not: Paydaşlar sözleşmeyle bu hakkı en fazla on yıl süreyle kısıtlayabilir. Daha uzun süreli kısıtlamalar geçerli sayılmaz.

1 Eylül 2023'ten İtibaren Arabuluculuk Zorunlu

Burası çok kritik. Müvekkillerimizin büyük çoğunluğunun gözden kaçırdığı bir detay var.

7445 sayılı Kanun ile HUAK'a eklenen 18/B hükmü, 1 Eylül 2023 itibarıyla ortaklığın giderilmesi davalarında arabuluculuğu dava şartı haline getirdi. Yani mahkemeye gitmeden önce arabulucuya başvurmanız zorunlu.

Başvurmadan doğrudan dava açarsanız ne olur? HMK m. 115/2 uyarınca dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Esasa hiç girilmez. Hem zaman kaybedersiniz hem de masraf.

Arabuluculuk sürecinde taraflar anlaşırsa tebrik ederiz — hem hızlı hem ucuz. Anlaşamazlarsa tutanak alıp mahkemeye gidilir.

Davaya Kimin Bakacağı ve Nerede Açılacağı

Görevli mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi.

Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer (HMK m. 12). Birden fazla ilde taşınmazınız varsa her biri için ayrı değerlendirme yapılır.

Davayı ortaklardan herhangi biri açabilir. Ama dikkat — tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Bir tanesini bile atladıysanız taraf teşkili sağlanmamış demektir ve dava ilerleyemez (HMK m. 27). Uygulamada görmezden gelinen bu husus, davaları ciddi biçimde uzatıyor.

Paydaşlardan biri ölmüşse? Mirasçılarının tespit edilip davaya dahil edilmesi gerekir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı bu yönde.

İki Yöntem: Aynen Taksim mi, Satış mı?

TMK m. 699 iki yol tanımıştır:

1. Aynen Taksim (Fiziki Bölüşme)

Mal, fiziksel olarak bölünüp her paydaşa payı oranında verilir. Hakim bu seçeneği öncelikle araştırmak zorundadır. Bölünen parçaların değeri eşit çıkmazsa para eklenerek denkleştirme yapılır.

Ancak aynen taksim her zaman mümkün değildir. Taşınmazın bölünmesi mevzuata aykırı olacaksa (imar parseli sınırları, minimum parsel büyüklüğü vb.) ya da bölünme malın değerini fahiş düşürecekse mahkeme bu yola gitmez.

2. Satış Suretiyle Giderim

Aynen taksim mümkün değilse ya da tüm taraflar satışı istiyorsa mal açık artırmayla satılır ve bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Satışın sadece paydaşlar arasında yapılması için ise tüm paydaşların rızası şarttır (TMK m. 699/3). Satış işlemleri İİK m. 115 hükümleri çerçevesinde yürütülür.

Yaygın inanışın aksine, açık artırmada satılan bu taşınmaz için diğer paydaşların yasal ön alım (şufa) hakkı kullanması mümkün değildir. Zira bu cebri bir satıştır; Yargıtay içtihadı da bu doğrultudadır.

Kat Mülkiyeti Seçeneği

Taşınmaz kat mülkiyetine elverişliyse paydaşlardan biri yargılamanın herhangi bir aşamasında bu yolu talep edebilir. Mahkeme bu durumda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. ve 12. maddeleri uyarınca hareket eder.

Muhdesat Meselesi: Gözden Kaçan Bir Tuzak

Taşınmaz üzerinde bina, ağaç gibi yapılar (muhdesat) varsa ve bunların kime ait olduğu tartışmalıysa iş karışır. Bu durumda önce muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılması gerekir. Bu dava, ortaklığın giderilmesi davasında bekletici mesele yapılır.

Bu adımı atlamak, ileride satış bedelinin yanlış hesaplanmasına yol açar. Pratikte ciddi hak kayıplarına neden olan bir durum.

Harçlar ve Masraflar

Dava açılışında maktu harç ve giderler ödenir. 2024 yılı verilerine göre asgari dava açılış masrafı 2.500 – 3.000 TL civarındadır; taraf sayısı arttıkça bu rakam yükselir. Keşif ve bilirkişi ücretleri de ayrıca yatırılır.

Karar aşamasında ise:

Paylaşım Türü	Nispi Harç Oranı
Satış suretiyle giderim	Her ortağın payına düşen satış bedelinin binde 11,38'i
Aynen taksim	Gayrimenkul değerinin binde 4,55'i

Bu davada kazanan ve kaybeden taraf yoktur. Mahkeme giderleri ve avukatlık ücretleri paydaşlara payları oranında yükletilir.

Dava Ne Kadar Sürer?

Dürüst olmak gerekirse: değişir. Ama genel bir çerçeve vermek gerekirse;

• Keşif ve bilirkişi süreçleri dahil, ilk derece mahkemesinde ortalama 1-2 yıl
• Karar istinafa taşınırsa süre 3-5 yıla çıkabilir

Arabuluculuk aşamasını dahil etmezseniz dava usulden reddedilip süreç sıfırlanır — bu yüzden başlangıçta doğru adımları atmak kritik.

12. Yargı Paketi ile Gelen Önemli Değişiklik

11 Mayıs 2026 tarihinde gündeme gelen 12. Yargı Paketi düzenlemesi dikkat çekici. Buna göre mahkemenin satışa hükmetmesi durumunda yapılacak ilk ihale yalnızca mirasçılara ve hissedarlara açık olacak. Amaç aile yadigarı taşınmazların fırsatçıların eline geçmesini engellemek.

Düzenleme henüz kesinleşmemiş olsa da yürürlüğe girdiğinde satış süreçlerini doğrudan etkileyecek. Açık artırma stratejinizi buna göre planlamak mantıklı olacaktır.

Feragat Edebilir misiniz?

Davacı olarak davadan feragat etmek istiyorsanız, bu tek taraflı gerçekleşmez. Feragat beyanınızın davalı paydaşlar tarafından kabul edilmesi gerekir (HMK m. 307). Aksi halde feragat geçerli sayılmaz. Ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı bir dava olduğundan davacı ve davalı aynı haklara sahiptir.

Alacaklılar Ne Yapabilir?

Bir ortağın alacaklısıysanız ve borçlunun taşınmazdaki payından alacağınızı tahsil etmek istiyorsanız, İİK m. 121 kapsamında yetki belgesi alarak ortaklığın giderilmesi davası açabilirsiniz. Borçlu ortak adına hareket ederek süreci başlatmanız mümkün.

[İLGİLİ KONU: Taşınmaz üzerindeki haciz işlemleri ve alacaklının hakları]

Sonuç Yerine: Sık Yapılan Hatalar

Yıllar içinde gördüğümüz en sık hatalar şunlar:

• Arabuluculuk şartını atlayarak doğrudan dava açmak
• Tüm paydaşları davaya dahil etmemek
• Muhdesatın aidiyeti tartışmalıyken ortaklık davasını açmak
• İstinaf sürecini hesaba katmadan çok kısa vadeli planlama yapmak

Her taşınmaz, her ortaklık yapısı farklı dinamikler taşır. Durumunuz burada anlatılanlardan farklıysa ya da hangi yöntemin size uygun olduğundan emin değilseniz bize danışın.